最近几周的美国劳动力市场状况表现好于预期，但经济要完全恢复还有很长的路要走。截至9月5日，每周的失业申请人数达到884,000，这是连续第二周低于一百万的门槛。与此同时，就业市场在8月份增加了140万个工作，失业率从7月份的10.2％降至8.4％。但是，仍有超过2900万工人获得某种形式的失业救济金，而自5月初以来，这一数字一直保持在2700-3200万之间。从更广泛的经济角度来看，穆迪分析和CNN商业回归正常指数（衡量大流行前水平的经济）表明，4月中旬经济活动触底59.2％，目前为78.8％，也就是说比大流行前低21％。尽管看起来最糟糕的经济下滑已经过去，但重大的下行风险将持续存在，直到病毒得到控制。

鉴于最近几个月美国经济的重新开放，通胀预期是否发生了变化？

尽管美国8月份经济重新重启的最初反弹正在减弱，但美国8月份的消费者价格通胀继续朝着健康的方向发展。在3月至5月连续三个月下降之后，核心CPI连续第三个月保持环比增长。因此，鉴于经济活动已经开始反弹，通货紧缩螺旋的可能性似乎较小。尽管如此，有关通货膨胀的最令人着迷的新闻还是与美联储通过采用平均通货膨胀目标制来改变其政策框架的决定有关。尽管此举是温和的，并暗示可能会出台更多刺激措施，但这也暗示美联储将允许（或可能）在整个周期内将通胀率提高至其2％的目标以上。此外，由于美联储政策框架的新变化，根据资本经济预测，这一周期的首次加息最早要到2024年才会发生。因此，随着投资者寻求收益，长期低利率环境的影响将在包括商业房地产部门在内的金融市场上回荡。

商业房地产的短期回报期望是什么？

美国养老金房地产协会（PREA）第三季度共识调查预测表明，养老基金投资者预计2020年NCREIF房地产指数（NPI）的总体总收益将下降2.7％，这比第二季度调查提高了130个基点。 。PREA调查的回应者仍然对NPI将在未来几年反弹感到乐观，即2021年的总回报率将达到2.5％，2022年的总回报率将达到7.3％。正如人们所预期的那样，预计零售物业将受到大流行的最严重影响，下降幅度最大。今年为11.4％，2021年为1.1％，然后最终在2022年反弹至5.8％。预计办公楼行业将在2020年陷入负增长总回报率为-2.6％。然而，预计未来两年将出现正增长，2021年将为1.0％，2022年将为7.0％。公寓物业预计将在2020年下滑0.9％，然后在2021年回升至4.9％，第二年回升至7.9％。工业部门仍然是今年唯一录得正总回报的主要房地产类型，分别为3.5％，明年为6.2％和2022年为8.9％。我们同意调查的总体观点，认为商业房地产到2022年，房地产市场将处于健康状态。但是，调查参与者可能低估了追逐房地产的增加的资本流动将对未来几年的收益产生的影响，特别是考虑到增长缓慢和长期低利率环境。

拖欠率的增加是否表明抄底购买机会即将来临？

CoStar估计，在第二季度所有主要资本来源均出现增长之后，拖欠商业房地产贷款的金额目前已超过640亿美元。当考虑超过3万亿美元的未偿贷款时，拖欠贷款的总量相对较小，但必须记住，大多数贷方不会将拖欠债务的贷款计入拖欠总额中。因此，随着新冠病毒贷款宽容期的结束，违约率可能会更高。例如，根据DBRS Morningstar的数据，今天有410亿美元的拖欠CMBS贷款，但目前以新冠病毒贷款宽容的CMBS贷款金额甚至更高，接近560亿美元。大流行期间的宽容期通常为90-180天。从而，我们预计未来数月的违约率将会上升，这有可能导致不良贷款的购买机会，尤其是酒店和零售物业。

房地产行业的最新情况

·零售：Colliers 2020年秋季零售报告摘要强调了新冠病毒和电子商务的日益普及对零售业的影响。 2014年，每平方英尺零售额为396美元。到2019年，这一数字已降至383美元。自大流行以来，零售生产力的下降幅度甚至更大。 2020年，每平方英尺零售额下降了13％，降至338美元，并且由于向在线购物的结构性转变，这种趋势可能还会继续。然而，从积极的方面来看，根据Datex Property Solutions的数据，零售租金收入有了显着改善，该公司跟踪的主要品牌至少租赁10个地点或每月总租金至少25万美元。主要连锁店支付了8月租金的83％，创下了新冠后的新高，比上个月的80％上涨了，但仅比去年同期的近97％少了14％。

·多户家庭公寓：整个大流行期间，公寓部门的租金收入很高。根据国家多户住房委员会的数据，从今年4月到8月，大约95.16％的多户家庭支付租金，而2019年为96.54％，相差仅138个基点。但是，目前尚不清楚政府从9月4日至12月31日暂停执行最近的驱逐令将对未来的租金收取产生什么影响。暂停执行将为将近30-40亿有迁离风险的家庭提供一些财政救济，[ 1]它可能使房东无法收取租金以履行其财务义务（例如，财产税，保险金和公用事业服务）。值得注意的是，该授权仅适用于预计到2020年收入低于$ 99,000的个人和夫妇，其收入在2020年低于$ 198,000的夫妇。因此，多户住房范围的较高价格范围不太可能受到驱逐暂停令的实质影响。

结论

9月是自美国新冠病毒大流行影响以来的第六个月，对美国经济的影响是巨大的。失业率仍保持在8.4％的高位，尽管从4月份的14.7％的峰值有所改善。尽管某些行业仍受到一些限制，但所有州的经济至少已部分重启。对于许多企业而言，在家工作仍然存在，事实证明，重返校园的过程是一个挑战。股票市场继续徘徊在创纪录的高点附近，这主要是由于美联储似乎无限的流动性和支持。尽管如此，联邦财政赤字在2020财年的前11个月仍超过3万亿美元，高于有记录的任何年度数字，几乎是上一财年同期的三倍。上半年无疑对整个国家构成挑战。尽管如此，尽管前景存在重大下行风险，但我们希望，未来六个月将继续在控制病毒和稳定经济方面带来积极的改善。

来源：Kevin Chen 陈凯丰