【RWA的未來，也許在養老地產】

本文是《銀髮經濟新藍海（產業篇）》一書所述九大銀髮經濟垂直領域【老年醫療，養老照護，老年食品、老年用品，養老休閒，養老地產，養老金融，智慧養老，殯葬行業】的第七章《養老地產產業》的脱水筆記與評論。

鑒於2025年11月26日夜香港的世紀大火，以及發達國家和地區老齡化，超老齡化社會中對於適老化建築的改造、安全和使用認知的迫切升級需要，策略組將對地產行業的適老化產能轉化的掃描優先級，緊急提高，列在智慧養老與養老金融等之前。

本系列養老九大領域產業篇，基於高淳某研發經濟課題組最新承接十五五及二十屆四中全會會議精神，規劃的最新。業權威讀物，加上本策略組及養老社區的研究評論，與大家見面。

*養老地產產業概念及細分領域

-概念 以老年人為主要服務對象，以提供適合老年居住、生活、醫療、護理、休閒娛樂等綜合服務為目的，將房地產開發與養老服務相結合的一種新型產業模式，它不僅包括傳統的住宅開發，還涉及養老服務設施的建設和運營，旨在為老年人創造一個舒適、安全、便捷的生活環境，滿足他們在養老生活中的各種【前述定義陳舊而傳統，不適合現在最新的形勢：當下考慮養老地產的話，還要考慮供給側改革，去房地產天量庫存的情況，要素優化，不良資產輪轉入市，國資改革集體經濟優化，內循環，第3次分配，局地治理，優化民生改善、就業吸納等多重多維要素】

-細分領域

·老年公寓【專門為老年人設計和建造的居住型房產，通常採用機構養老的模式，面向獨立失智和需要護理的老人】

–高端服務型，面向高淨值。老年羣體，以酒店式環境加管家式服務加圈層社交為核心，配備智能適老設備，提供24小時貼身管家，營養膳食制定，高端文娛活動等專屬服務。客羣多以退休高管、教授等追求生活品質和高知社交圈；

–普惠經濟型，聚低中低收入老年羣體，以性價比將社區嵌入為核心，提供公共餐廳標準化餐食，住潔助浴等基礎照料服務。作為政府公租房改造項目享受租金補貼或納入。長期護理保險試點，滿足獨居或空巢老人對性價比和安全性的需求；

–醫護型，針對失能失智，術後康復等剛需客羣，以醫療資源和專業護理為核心，內設護理院與三甲醫院共建醫聯體，配備專業醫護人員，提供24小時生命體徵監測。鼻飼導尿等專業護理，採用防滑抗菌、地面防走失定位系統等適老化設計，按護理等級收費，解決家庭照顧壓力大，且依賴專業醫療資源的老年羣體需求

【上述定位是老年公寓，其運營的本質，還是要追求利潤率的，主要收入來自於房產的售賣，和固定管理費用】

·養老社區

養老社區都採用機構養老和社區養老相結合的模式，通常位於城市郊區，面向獨立且有活力的老人。

其多樣化的居住產品主要包括：

-綜合型（一站式養老生態，如泰康燕園（7800~36500元每月））

-旅遊度假型（旅居養老）國內著名的包括三亞，大理楚雄，山東榮成，上海崇明等，項目成敗不等

-文化教育型

主要載體是學分制的老年大學，學習社區，如烏鎮雅園等

·養老綜合體

綜合體，將居住、醫療、康復、護理、休閒娛樂、商業等多種功能集於一體的綜合性養老地產項目，為老人提供一站式的養老服務，特點是以適老化設計為根基，通過無障礙通道、緊急呼叫系統、智能家居等配置，結合多樣化户型，保障老人居住安全和舒適。【但是在沒有強制標準的政策法規或行業共識的約束下，其應當配備的醫養結合的資源，商業配套的完備度和可得性以及地理位置、交通便利性等特點，往往被忽略，這也是很多項目失敗或者是不愠不火的主要原因之一】【關鍵詞，一站式適老化，醫養結合，全生命週期，康復，多元精神空間，養老生態、商業配套，多元商業空間，可得性，居住黏性】【案例九如城成都養老綜合體（類似京東方自營自建的醫養綜合體）、新發展集團康養小鎮】

*我國養老地產產業發展現狀及未來前景

-發展現狀

規模擴大·【最新數據，2024年年底60歲以上的老人3.1億失能老人4,400萬，據中研普華數據預測，2025年養老產業規模預計突破120,000億元。其中養老地產將超過1.8萬億】

·政策扶持【2024年《十四五國家老齡事業發展規劃》明確土地供應加財政補貼，雙軌支持養老用地較商業用地低30%~50%】【北京、上海等地試點養老專項用地出讓模式，極大的降低了開發成本】

·養老地產運營模式多樣

–出售模式，即開發商將房屋產權授予老年人或家屬【資金回籠快，購房者穩定居住，但開發商後續收益缺乏】

–出租模式【開發商早期獲穩定現金流，老人資金壓力小，不過開發商前期投入大，回收週期長】

-持有經營模式【長期持有物業加精細化服務，通過租賃或會員制收費，提供一體化服務，投資大，回報週期長，人才短缺。未來將向輕資產化轉型，融合創新機制，升級服務模式】

-企業扎堆涉足【老牌房地產企業憑藉土地開發、項目建設等經驗，在養老地產中佔據重要地位，但隨著產業發展的要素匯集度提高，上層的頂層設計的快速發展與科學化系統化發展的要求，原老牌房地產企業在運營管理各方面都漸漸的跟不上已有的項目出現斷層，不能滿足最新的養老產業發展的各種要求，面臨再次成為庫存，並難以進行要素流轉的窘境（其中欠發達地區或央國企扎堆地區的難以流轉資產的處理和體制改革等，包袱沉重當然也有可能成為養老地產，新風口裡面的合適的標的）】

-前景

·發展前景廣闊，據。測算2035年左右，60歲及以上老人將突破4億總人口占比將超過30%進入重度老齡化社會

·居民收入水平提高…從而推動養老地產市場向高端化、品牌化方向發展【不認同這一點，這一段是車軲轆話。正確的描述應當是在第3次分配改革浪潮的推動下，社會購買力及各消費要素的重新排列組合，將使得養老地產市場向高端化、品質化方向發展。購買消費的特徵將不限於一時一地，而呈現全域要素流轉的狀態。品牌連鎖的標的和產品將呈現高度的連鎖化標準化形成規模集約效應】

·養老觀念轉變【在新生代的低齡活力老人，尤其是7060，這批有高認知、高學歷、高教育程度，高購買力的新老年朋友的快速湧入背景下，養老的觀念，將與以往年齡層次的老年人有較大的不同，但其最終對養老地產市場的發展有多大的助力，目前還很難以判斷（不動產，旅居養老，長期租賃與售賣之間的比重，可能會與以往的經典模型有較大不同）】

·家庭結構變化

家庭結構向421422423為主的小型化模式轉變，家庭養老壓力增大，居家養老模式將更多向社區和機構。轉移，9073格局將逐步改變【這裡的評論在前瞻性方面有一些冒進9073即便在相對發展比較深入的長三角而言，也難以接近最初的設想，欠發達地區，居家模式升級轉移的可能性更低，更慢，這是與消費水平與消費信心和消費觀念直接掛鈎的，但是專業化的養老，地產標的，通過專業服務和成本分攤，可以緩解家庭養老壓力。『租賃模式（牀位，設備，服務）』可以平攤費用，減少代際矛盾，優化家庭關係，重塑家庭功能】

-趨勢

·政策支持力度加大

十四五規劃將養老產業列為戰略性新興產業，十五五將養老產業。高度拔升至經濟增長新動能

2024年年底長護險覆蓋城市49+

2025年q2公佈數據，長護險覆蓋100+

·技術創新滲透 物聯網、大數據、人工智能等技術在養老領域的應用日趨成熟，智能監測設備實時守護安全，健康大數據分析，疾病風險預警，機器人護理與無人配送，提昇運營效率，未來養老社區將演變成為智能化數字化的健康管理綜合體，實現醫療服務與居住場景的無縫對接【居住場景方面的描述，陳舊而又自負，其重資產的運營模式勢必難以優化現有的過剩產能以及重組各生產要素，正確的説法是多場景，多功能，複合的設備機構一站式的服務，醫養結合的深度，即數據打通，支付打通、報銷打通等，才有可能成為託管老人健康的養老地產標的，其科技化必將是面向高度輕量化，高度智能整合的，首先解決老人九防藥物和慢病調理的設備，單一功能，體積大，笨重，高維護成本的將會被快速淘汰】

·資本佈局呈多元化態勢 除傳統房企險企外，跨界資本加速入場，其中，

醫療集團通過輕資產模式輸出專業服務，

互聯網企業搭建線上養老服務平台，

REITs試點拓寬『項目融資與退出渠道』

·區域發展特色鮮明【比較陳舊模糊，概述了非常不合理的行業要素匯集分工方法，大致參考】

一線城市憑藉資源優勢，聚集高端複合型項目，打造國際化康養社區

二三線城市以普惠型養老公寓為主，通過規模化運營降低成本

生態資源豐富的鄉村地區，大力發展旅居養老，成為行業新增長點

*國外養老地產產業經驗借鑒

·美國：太陽城和CCRC模式

-太陽城 美國具有代表性的養老地產模式之一，以亞利桑那州鳳凰城的太陽城最為典型，該模式主要針對55~70歲的活躍健康老人，具有鮮明的特點

·項目定位 精準定位為退休老人的理想居所，規定衹有55歲及以上的老年人才有資格申請入住，要有家人陪護，18歲及以上的陪護人員每年陪護時間不得多於30日，這種特殊的客户定位，使得項目能夠集中滿足目標客户羣體的特殊需求；

·選址定位 土地低廉的郊區，佔地面積大，容積率低，周圍環境開闊，能營造舒適的居住環境，降低開發成本的選址，使得房價也相對較低，對老年購房羣體有較大吸引力。如蘋果穀，太陽城房價約為洛杉磯市內的1/3；

·配套設施 太陽城配備。完善了康樂會所和豐富的户外運動設施，如高爾夫球場，游泳池、健身房等，缺點是太陽城自身不配備專業醫療設施，主要是依賴周邊城鎮的大市政配套，附近一般配有專門為社區配套的商業中心，兼顧旅遊度假功能，常住客户和旅遊度假客户並存；

·盈利模式 主要依靠出售房產獲得一次性收入，迅速收回開發成本，同時出租房屋獲得租金收益以及各類設施帶來的租賃收益

-CCRC 持續照料退休社區【 Continuing care retirement community】，是一種更為綜合全面的養老地產模式，迄今為止已有100多年曆史，目前全美國有近2000處CCRC，約82%為非營利性組織所有，很多由傳統養老院轉型而來，該模式根據老人的健康狀況和自理能力，將服務對象分為自理型，藉助型和介護型老人，分別提供不同程度的服務

·社區規劃 選址距市中心50~100公里的郊區或鄰近郊縣，擁有較好的生態環境，適宜的自然氣候和便利的交通條件，以多層建築為主。佈局緊湊，密度相對較高，有利於集中護理管理，方便對老人展開及時的護理和照顧，減少管理成本；

·配套設施 配備齊全的生活配套設施，包括餐廳，超市，洗衣房，銀行郵局，美容美髮廳、社區醫院，擁有經驗豐富的專科醫生和高科技的醫療設備，為入住老人提供預防、醫療、護理和康復等多種專業便捷親情的醫療服務，每層設祕書站也即護理站。附近鄰近醫院資源有老人專屬食堂，提供營養配餐；

·經營模式 以收入門費和年費為主，提供地產租賃權和服務享授權。入門費按房間大小從20萬到100萬美元不等，年費或月費按護理程度而定，健康活躍老人約為3000美元每月，半護理老人約為4000全護理老人約5000~6000美元每月。特殊服務費取決於個體需要的額外護理服務【年費，入門費等類似於Sam's club和Costco等美式大商超】

·場景切換 根據老人的需求變化，提供靈活的居住和服務調整，老人隨年齡增長，健康變化和認知及個人喜好，可在社區內不同區域居住，享受相應服務，無需搬家【一則是有實力，有配套的，多應用場景和充足的資源，可以供客户自由選擇；二則有點西部世界的即視感，各垂直細分場景（這個至少看過西部世界二的才知道，真的有意思）】

美國養老地產政策支持體系完善，在土地、税收、財政補貼等方面給予大力支持，服務體系精細化，滿足老年人多方面需求，並通過完善的評估體系提昇服務質量。運營模式多元化，為不同老年羣體提供多種選擇，運用於專業的運營管理團隊，保障項目順利運營【每一條都精準的對準我國目前養老地產行業存在的問題…】

·日本：住宅和機構設施模式

-日本住宅模式

養老地產的重要組成部分，主要包括面向高齡者的住宅，年長者（ Senior住宅）住宅，銀髮住宅（ Silver housing）和自由產權住宅等類型，目前面向高齡者的住宅是當前經營者傾向（此處少了關鍵詞，結合上下文，應該是傾向於『運營和持有』的資產）的住宅類型中具有代表性的模式：

–客户畫像：一般為60歲以上且生活能自理的健康老人。房東收租獲得投資回報，簽訂租賃合同後，配置護理，餐飲、清掃、家政等服務以增加收入，入住老人可以根據需要選擇服務項目『與房東另行簽訂服務合同』【這屬於模塊化按需增減的選項】。

–政府服務 為促進此類住宅的發展，出台了《高齡者專用租賃住宅登記標準》，搭建面向老人的租賃信息平台，鼓勵房東按此標準，將現有房屋進行改建並登記備案，以幫助老人順利找到合適住房。

–去化去庫存要素流轉 更多被用於舊房改造或經營不善的租賃房屋，既盤活了存量房產資源，又為老年人提供了經濟實惠的居住選擇【現實可參照的意義是天量的劣質不動產，不良資產及國企資產的盤活改革，但需要打通的上下游配套的節點和多部門聯合管理的局面可能需要極大的智慧才能走出來成功的項目】

-機構設施模式

開發商建造一所適合老年人居住的設施，並在設施內配套以護理為主的各種服務。具體包括護理療養型醫療設施、老人保健設施、特別養護老人住家、養護老人住家，低收費老人住家、收費老人住家、患有老年痴呆高齡者的集體住家、高齡者生活援助住屋等。其中『收費老人住家』是最典型，且具有代表性的模式，受到大多數開發商的青睞。

在『收費老人住家』模式中，老人從機構設施購買房屋和服務的『使用權』，經營者利用『護理保險制度』【這裡相當於我國現在在試行推進的長護險即『長期護理保險』】，向入住的老人提供護理服務【這一趴此前本策略組在拆解《日本老年介護技術教程》的時候提供過相應的解讀及資料，有興趣的可以翻一翻，目前長護險參照運行，相似度有六七成】，機構提供的護理服務『最終由國家買單』【説長護險是屬於國家兜底性普惠養老政策的邏輯和理論基礎就在這裡，這也是評價養老治理體系治理成果的關鍵所在——由對重症和特殊轉向為普惠和全齡】，這確保了為服務商提供了安全穩定的收入來源。

收費項目包括——入住金，管理費、餐飲費、護理費、清潔費等。入住金根據老人的年齡、健康情況、當地平均壽命等因素『預測老人入住期限』來計算，若老人中途解除合同或離世，扣除已入住期限費用後『餘款退還』；若老人壽命長於預測期限，可『免費使用至離世』【這一趴似乎還沒有案例類似】。

通過收取入駐金，開發商可回籠部分或大部分成本緩解資金壓力，在運營中再通過收取每月的管理費用和服務費來維持日常運營和回收其他投資成本。

日本擁有完善的法律保障和政策支持，為養老地產發展奠定堅實基礎，先進的適老化設計理念貫穿建築各個環節，服務精細化且專業化，涵蓋老人生活的方方面面，充分利用護理保險制度【《介護保險法》，《老年人福利法》】，減輕老年人經濟負擔，為運營機構提供穩定收入來源，同時注重社區融合與互動，『增強老年人社會融入感』【社會榮辱感這個核心介護理念，於2025年『衰老領域』權威體系《衰老的標誌》新增的兩個標籤之一『社會心理隔離』，高度匹配，另一個是『細胞基質**改變』，抗衰老就是圍繞衰老的標誌展開的，屬於高出基礎和日常照護之外的較高級追求】。

·德國：照料護理式住宅模式

德國具有代表性的養老地產模式，該模式於20世紀90年代推出短時期內迅速發展為德國老年住房的主要模式，這種模式強調為老年人提供專業的護理服務，注重居住環境的適老化設計及『社區的融合』【這裡同樣體現到衰老的標誌，新增的標籤，社會心理隔離】

-護理服務

照料護理師住宅配備專業的護理人員，為老年人提供全方位的護理服務，包括日常生活照料【基本的吃穿、進食、如廁】，醫療護理服務【定期健康檢查，疾病護理、康復治療】，護理人員會根據老年人身體狀況和需求，制定個性化的護理計劃，確保老年人得到及時有效的護理；慢病老人會被護理人員定期測血壓、血糖，監督按時服藥，並提供相應的康復訓練指導

-居住環境

全面採用無障礙設計，確保老年人行動方便，房屋內空間佈局合理，通道寬敞，地面平整防滑，衞生間和浴室配備扶手、緊急呼叫按鈕等設施。保障老年人的居住安全【這一趴的描述和數據採集可能落後了，或者凸顯出我國在尖端的老年居住安全方面，某些系統設備和解決方案是領先全球的，比如在一些科技企業自建自營的醫養結合體裡面普遍採用的毫米波防跌倒雷達和24小時自動巡視機器人等】

-融合社區

公共活動區域，如花園、休閒廣場，活動室等。為老年人提供社交和娛樂的場所，豐富老年人的精神文化生活，這種模式注重於社區的融合，鼓勵老年人蔘與社區活動，保持與社會的聯繫【與日本一樣，一直在強調加強在『社會心理隔離』方面的踐行和投入】，通過組織各類社區活動，如文化講座、手工製作、健身活動等，讓老年人在社區中結交新朋友，拓展社交圈子，增強歸屬感和幸福感【這一趴在國內中高端的品牌連鎖敬老院、養老院，護理院體系中並不罕見，但是否以人為本和執行的專業度深度，是有待商榷的

以人為本這一趴，西班牙某案例，匹配的護理員必須在護理院的固定入住匹配流程中，將目標老人所有的身體理化指標調整好的仿真機器人（可穿戴外骨骼）帶在身上陪伴老人一天，全面感知老人的各項心理生理指數之後總結報吿才能接手護理老人，這一趴國內不知有沒有做得到的，有瞭解的朋友可以評論區吿知，我們來跟進研究，謝謝）】

*我國養老地產產業當前存在的問題

·規劃設計水平有待提昇【選址，最重要的是選址，功能分區不合理，無障礙設計不足，休閒娛樂設施不齊全】

·資金回收週期長【投入成本大，資金回籠嗎】

·市場存在無序競爭現象【低價 缺乏行業標準 營銷難度大（這套權威材料的關鍵點在於觸及核心的本質問題是一概不談，這裡僅列舉兩例，購買力與消費信心）】

*我國養老地產產業未來佈局方向

·提昇規劃設計合理性

-選址。選址，選址，遵循交通醫療生態三位一體的閉環（主城區30分鐘車程，周圍500米有公交站，且臨近地鐵規劃區域保障15分鐘車程內有二級及以上綜合醫院，並建立急救綠色通道，構建15分鐘醫療急救圈，綠地大於40%臨近公園生態，且周邊1公里內配備超市、文化活動中心等（這恐怕衹有長三角，成渝核心城市羣、珠三角，首都圈可以做到））】

-優化分區功能【（模塊化，適老化設計，無障礙設計，配備AED和緊急呼叫等）大部分自建，翻新，新建的可以做到，或有底層驅動意願，反之則可能壓力重重，阻力重重】

-完善配套設施【同上，有底層自我驅動的可以做到】

·創新融資模式

-加大政策扶持 補貼，税收優惠，減免税費，開發適合養老地產的金融產品，如專項**款、債券等

-引入前沿科技族等模式

–REITs【房地產投資信託基金】

優質地產項目打包成證券產品在傳統交易所流通，普通投資者可以參與。高流動性，收益穩定。一些地區的養老地產項目通過發行REITs如北京上海蘇州深圳等地吸引資金緩解壓力，推動了項目建設運行

–RWA【 Real world assets現實世界資產上鏈模式】

通過將養老金持有的非流動性資產，如基礎設施房地產代幣化，拆分高價值資產為小額數字代幣，既能降低投資門檻，吸引多元資金，又能顯著提高資產流動性，緩解養老金短期支付壓力。在投資端rwa助力養老金突破地域與法律限制低成本介入新興市場資產，如東南亞養老地產項目，綠色能源項目，既分散風險，又滿足esg投資要求【在如此權威的行業材料讀本裡面，這段文字的出現是石破天驚級別的，因為整個以數字代幣拆分發行為主要方式的投融資行為，在國內屬於是居為法語灰色地帶中間的部分，即便在完全自由化的國際市場，這一類的藥物模型，尤其是以盧森堡摩納哥等王族房產及高價值奢侈品、藝術品為標的的拆分發行行為，目前也沒有獲得市場的完全認證，在美國也多方受限，並保持長期的低流動性，低市場關注度，在我國目前的養老地產項目中還沒有出現可以驗證的項目，但這個概念的提出，並通過層層審批發表出來，也算是一個小小的進步】

·加強市場規範監管【整體佈局，行業規範，處理違規（沒有新意，老生常談）】

·養老地產產業未來潛力領域

-高端失能照護中心，【國際範圍內有較多成功案例，尤其是以日本、德國、美國為主的養老產業發展的案例。我國目前失能老人超4,400萬人，認知症患者超1,500萬人，且持續增長，但持證的機構，照護人員，專業照護機構嚴重不足，可以供應鏈中心練起的定義，聯合醫療機構，聚焦失能照護、認知症幹預等剛性需求，打造高端失能照顧中心或認知症幹預康復基地（需考慮輻射範圍，交通便利性，併網報銷預支付的實際可操作性）】

-醫養結合一體化社區【引入專業醫療機構入駐，覆蓋診療、康復、健康管理等服務，將日常居住與就醫康養結合，提昇養老地產項目競爭力（這個難度要比失能照護中心高幾個等級，需要協調打通的產業鏈以及實體投入，重資產運營模式，難度較高，目前市場上沒有成熟的規上項目 作為一個上市公司或高科技企業自建自營，標榜醫養結合一體化的社區，其中京東方在成都的醫養結合實驗性一體化社區進展順利，但公開信息非常稀少。）（其重資產運營的模式可以參照美國ccrc，或我國目前提出的ppp（公私合營）和Bot（建設運營移交）的模式推進）】

-鄉村生態文旅融合項目【原權威材料貌似在湊字數，不具可行性（以農事體驗，民俗遊覽為抓手）】

-高端定製化養老服務設施【湊字數（配備管家，定製餐飲…）】

PLUS：綜合近期事件，地產過剩產能及天量庫存以及養老產業的井噴需求，謹慎提出，老齡朋友，長者養老的模式，可以在經濟能力可承受範圍內，儘量選擇多元化，多選擇要素異地流通等多種形式並存但與底層管理，支付、報銷對應一體化的解決方案，回歸到現實，即港人退休後，可在內地尋找多樣化的旅居環境，以更優的成本結構，享受更高體驗度的養老生活

以上。

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